Durante décadas, o trabalho do corretor de imóveis esteve associado a encontrar boas oportunidades, organizar visitas e negociar preços. Com a chegada da Inteligência Artificial (IA) e o aumento da quantidade de dados disponíveis, essa função começa a mudar. Para investidores, o profissional mais valioso pode não ser aquele que apresenta mais imóveis, mas quem consegue identificar e eliminar uma propriedade ruim antes que o cliente comprometa seu patrimônio.

A transformação ocorre em um momento de retomada do interesse internacional pelo mercado americano. Compradores estrangeiros movimentaram US$ 56 bilhões em imóveis residenciais nos Estados Unidos entre abril de 2024 e março de 2025, crescimento de 33,2% em relação ao período anterior. A Flórida permaneceu como principal destino, concentrando 21% das aquisições internacionais.

Em 2026, o mercado imobiliário da Flórida também entrou em uma fase considerada mais equilibrada, com crescimento das vendas e dos contratos pendentes. O novo cenário amplia as oportunidades, mas exige uma análise mais detalhada dos riscos envolvidos em cada propriedade.

De acordo com a corretora de imóveis Maqueli Gewehr, certificada pela Harvard University em Estratégias de Investimento Imobiliário, o preço anunciado representa apenas uma parte do custo real de um imóvel. “Uma casa pode parecer barata no anúncio e se transformar em um investimento caro depois da compra. O verdadeiro trabalho começa quando analisamos tudo o que não aparece nas fotografias”, explica.

Ela conta que utiliza ferramentas próprias, agentes de inteligência artificial, dados públicos e conceitos de análise fundamentalista para comparar imóveis e identificar riscos antes da visita presencial. Entre os fatores avaliados estão o histórico de valorização da região, o valor dos imóveis comparáveis, o custo do seguro, a exposição a enchentes, os impostos após a transferência da propriedade, as regras de locação, as despesas do condomínio e a liquidez futura.

O preço invisível do imóvel

Um dos erros mais comuns entre estrangeiros é calcular a rentabilidade considerando apenas o preço de compra, o financiamento e uma possível receita de aluguel. Na Flórida, a conta pode mudar significativamente depois da aquisição. O próprio Departamento de Receita do estado alerta que muitos compradores são surpreendidos quando recebem uma cobrança de imposto maior do que aquela paga pelo antigo proprietário, já que benefícios acumulados pelo vendedor podem não acompanhar a propriedade após a transferência.

A localização dentro de uma área de risco de inundação também pode afetar o seguro, o financiamento e a capacidade de revenda. A FEMA mantém mapas oficiais que permitem verificar a exposição de cada endereço a esse tipo de risco.

Nos condomínios, a análise financeira da associação passou a ter ainda mais importância. Edifícios residenciais com três andares habitáveis ou mais estão sujeitos a estudos periódicos de reservas estruturais. Esses documentos avaliam o estado de componentes importantes do prédio e o volume de recursos necessário para futuras reformas. Uma associação com reservas insuficientes pode precisar aumentar a mensalidade ou aprovar cobranças extraordinárias. ⁠

“Duas propriedades anunciadas pelo mesmo valor podem produzir resultados completamente diferentes. Uma pode ter seguro mais acessível, impostos previsíveis e boa liquidez. A outra pode carregar riscos capazes de consumir toda a rentabilidade do investimento”, alerta Maqueli.

Inteligência artificial como filtro, não como substituta

A inteligência artificial permite processar rapidamente informações que antes exigiam horas de pesquisa manual. No entanto, Maqueli ressalta que a tecnologia não substitui a experiência profissional, a interpretação dos dados e o conhecimento sobre o objetivo de cada comprador.

“A inteligência artificial não escolhe o imóvel pelo cliente. Ela ajuda a eliminar decisões ruins. O profissional continua sendo responsável por interpretar os dados, entender o perfil do investidor e mostrar as consequências de cada escolha”, lembra a corretora.

Nesse novo modelo, a visita ao imóvel deixa de ser o início do processo. Ela passa a ocorrer somente depois que a propriedade supera uma análise de preço, risco, custos recorrentes, potencial de renda e estratégia de saída.

“O corretor tradicional começa perguntando quantos quartos o cliente procura. O corretor do futuro começa perguntando qual é o objetivo financeiro daquela compra. A casa precisa ser consequência da estratégia, não o contrário”, conclui Maqueli.

Foto: Magnific.