Por Sylvio Pinheiro, diretor da G+P Soluções, consultoria especializada em práticas e técnicas construtivas e de gestão.
O mercado imobiliário está diante de uma conjuntura de aumento de preços de insumos que é grave. Em muitos casos, além do valor mais alto, as construtoras precisam lidar com a escassez de materiais como cobre, alumínio e aço. Parte dessa alta se deve à disparada do dólar, pois itens com muitos componentes importados ou com demanda de consumo externo, acompanham o valor da moeda americana, impactando no preço final.
Outro responsável é o aumento do consumo interno que se intensificou na pandemia. Com o home office e a proibição de viagens, as pessoas começaram a se incomodar com a casa, sentindo a necessidade de ter uma estrutura para o novo normal. Nesse sentido, as reformas aumentaram de forma substancial, já que as lojas de material de construção foram consideradas essenciais, bem como a construção civil que também não parou. Essa “dobradinha” contribuiu para a alta dos insumos.
No caso das incorporações, um fator que estimulou a puxada de preços foi o aumento no volume de venda de imóveis, justificado por uma taxa Selic (taxa básica de juros) muito baixa, primeiro em 2% ao ano e reajustada recentemente em 4,25%, fazendo com que o mercado lançasse mais empreendimentos. Aqui, vejo um tripé: o financiamento ficou bom para o consumidor, financiar a obra ficou mais atraente para o incorporador e ainda temos o cenário para o investidor, pois aplicar recursos em fundo imobiliário está sendo mais vantajoso porque ele não consegue ganhos substanciais em outros mercados.
Temos então a alta do dólar, a demanda do cliente final, a desmobilização do setor impactada pela recente crise da construção e o aumento dos lançamentos imobiliários. É a lei da oferta e da procura. Tenho um exemplo que mostra esse comportamento: na G+P fizemos um orçamento para uma obra em 2017 e atualizamos em 2020. Aplicando ao valor inicial a correção pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), a obra ultrapassou mais de 7% o valor inicial. Houve uma inflação acima do índice que apura a correção e que deveria proteger o negócio. De lá para cá, os preços continuaram a aumentar.
E qual o risco para o setor? As incorporadoras estão fazendo seus custos de viabilidade com orçamentos que levam em consideração os preços históricos da construção civil que não estão sendo mais praticados. Com isso, poderemos ter um ciclo que vai levar de dois a três anos para se mostrar e cairemos no mesmo problema: de as construções não darem o resultado esperado, pois as empresas estão lançando produtos agora com preço histórico de construção, mas que serão construídos com valores mais altos e vendidos com preços de mercado que não se atualizam na mesma velocidade.
O caminho é ter orçamentos atualizados de forma correta, projetos mais racionais para absorver parte dessas diferenças e uma gestão com afinco no controle de custos e de projetos.
